2026 continua a ser um ano desafiante para quem quer comprar casa em Portugal, mas há um conjunto de apoios e benefícios fiscais que tornam a primeira habitação mais acessível, sobretudo para jovens até aos 35 anos.
Que apoios existem hoje para a primeira casa?
- Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos na compra da primeira habitação própria e permanente, até a um certo valor de aquisição, com limites atualizados para 2026.
- Isenção ou redução de custos de registo de aquisição e de hipoteca, em certos programas direcionados a jovens compradores.
- Garantia pública do Estado que cobre até 15% do valor da transação, em imóveis até 450 mil euros, permitindo na prática obter financiamento próximo de 100% do valor da casa.
Para muitos compradores, o maior entrave já não é a prestação mensal, mas sim a entrada inicial exigida pelos bancos, que a garantia pública ajuda a reduzir de forma significativa.
Isenção de IMI e outros benefícios fiscais
- Na primeira habitação própria e permanente, continua a existir isenção temporária de IMI, tipicamente por três anos, desde que o VPT do imóvel e o rendimento do agregado fiquem dentro dos limites legais.
- O Orçamento do Estado 2026 atualizou escalões de IMT, alargando a isenção em casas de menor valor, o que beneficia em especial quem compra primeira casa em zonas mais acessíveis.
- Em paralelo, há incentivos ao arrendamento acessível e à construção que, mesmo não sendo dirigidos apenas a compradores, acabam por influenciar preços e oferta no mercado.
Na prática, combinar isenção de IMT, isenção de IMI e garantia pública pode representar dezenas de milhares de euros de poupança no ciclo de vida do investimento.
Garantia pública para jovens: como funciona?
- A garantia pública destina‑se a jovens entre 18 e 35 anos, com domicílio fiscal em Portugal, que comprem a primeira habitação própria e permanente.
- Aplica‑se a imóveis até 450.000 euros, podendo o Estado garantir até 15% do valor da transação, atuando como uma espécie de “fiador público”.
- Esta medida está disponível para contratos de crédito habitação assinados até ao final de 2026, sendo depois reavaliada.
A grande vantagem é reduzir ou mesmo eliminar a necessidade de entrada, mas mantém‑se a responsabilidade integral do jovem pelo pagamento do crédito.
As principais armadilhas a evitar
- Confundir facilidade de crédito com capacidade real de pagamento: taxas hoje mais baixas não garantem prestações “baratas” para sempre, e 2026 traz também o regresso de comissões de amortização em muitos contratos.
- Comprar no limite máximo do orçamento só porque existe garantia pública, deixando pouca margem para subida de juros, despesas extraordinárias ou perda de rendimento.
- Ignorar os custos recorrentes: IMI após o período de isenção, seguros obrigatórios, condomínio e manutenção podem pesar muito no orçamento mensal.
- Desconhecer as condições de perda de benefícios, como deixar de usar o imóvel como habitação própria e permanente ou arrendar sem comunicar corretamente à Autoridade Tributária.
Um erro comum é olhar apenas ao “valor da prestação” e não ao custo total do projeto habitacional a 20 ou 30 anos.
Como tirar partido dos apoios sem cair em excesso de endividamento
- Definir primeiro o orçamento saudável (taxa de esforço, poupança mínima mensal, margem para aumento de juros) e só depois procurar imóveis dentro desse intervalo.
- Simular dois cenários de crédito: com e sem garantia pública, para perceber se a medida é realmente útil ou se apenas empurra para um imóvel mais caro do que o necessário.
- Confirmar, com apoio especializado, se preenche efetivamente todos os requisitos de isenção de IMT, de IMI e de Imposto do Selo antes de assinar contratos.
Neste contexto, um consultor imobiliário que domine legislação, fiscalidade e condições bancárias pode ser a diferença entre uma boa decisão patrimonial e um compromisso pesado durante décadas.
