O mercado imobiliário português prepara-se para uma nova mudança com impacto direto nos investidores. A partir de 1 de setembro de 2026, entra em produção de efeitos o novo regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
O objetivo é incentivar a construção, reabilitação e aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional, através de um conjunto de benefícios fiscais e de um enquadramento contratual específico entre os investidores e o Estado, representado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
Para investidores que procuram oportunidades no mercado de arrendamento, esta alteração merece especial atenção.
O que são os Contratos de Investimento para Arrendamento?
Os CIA são contratos celebrados entre um investidor e o IHRU que permitem enquadrar determinados projetos imobiliários num regime específico de incentivos fiscais.
O contrato pode ter uma duração de até 25 anos e estabelece, entre outros elementos, os imóveis abrangidos, os benefícios fiscais aplicáveis, as condições do investimento e os limites de renda.
Na prática, o objetivo é criar condições mais favoráveis para projetos imobiliários que contribuam para aumentar a oferta de habitação destinada ao arrendamento.
Quem pode beneficiar deste regime?
Nem todos os investimentos imobiliários podem ser enquadrados num CIA.
Entre as principais condições previstas estão:
- Pelo menos 70% da área de construção dos edifícios abrangidos deve ser destinada a arrendamento habitacional;
- As rendas dos imóveis abrangidos devem respeitar os limites máximos definidos na legislação;
- O investidor deve demonstrar capacidade técnica e de gestão;
- Deve possuir contabilidade organizada;
- A situação fiscal e contributiva deve estar regularizada;
- O investidor fica sujeito a obrigações de acompanhamento e reporte perante o IHRU.
Esta última componente é particularmente importante: os benefícios fiscais estão associados ao cumprimento das condições estabelecidas no contrato.
Quais são os benefícios fiscais?
O novo regime prevê um conjunto significativo de incentivos.
Entre os principais encontram-se:
Isenção de IMT
Os imóveis abrangidos pelo CIA podem beneficiar de isenção de IMT em determinadas aquisições, nomeadamente terrenos para construção e imóveis destinados à construção, reabilitação ou arrendamento habitacional.
Isenção de Imposto do Selo
As aquisições abrangidas pelo regime podem também beneficiar de isenção de Imposto do Selo.
Isenção de IMI
Os imóveis abrangidos podem beneficiar de isenção de IMI durante até oito anos, contados a partir do ano da aquisição.
Após esse período, está prevista uma redução de 50% da taxa de IMI durante o período remanescente do contrato, dentro dos limites legalmente estabelecidos.
Isenção de AIMI
Durante a vigência do CIA, os imóveis abrangidos beneficiam também de isenção de Adicional ao IMI (AIMI).
IVA à taxa reduzida
As empreitadas de construção ou reabilitação dos imóveis abrangidos pelo CIA podem beneficiar da taxa reduzida de IVA prevista no novo regime.
Restituição de IVA em determinados serviços
Está ainda prevista a restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação dos imóveis abrangidos, dentro das condições previstas na lei.
Existem obrigações para os investidores?
Sim. Os benefícios fiscais não são automáticos nem incondicionais.
Os imóveis abrangidos devem ser efetivamente destinados ao arrendamento habitacional nos prazos estabelecidos.
No caso de determinados imóveis destinados à construção ou reabilitação, o prazo para afetação ao arrendamento não pode exceder cinco anos a contar da assinatura do CIA. Para imóveis já destinados a arrendamento, o prazo previsto é, em regra, de até um ano. Além disso, as habitações devem permanecer arrendadas durante pelo menos oito meses por cada ano completo de vigência do CIA, salvo situações justificadas.
O investidor deve também apresentar informação sobre a execução do projeto e está sujeito à fiscalização e acompanhamento do IHRU.
E se a legislação mudar durante o contrato?
Esta é uma das características mais relevantes do novo regime para quem está a analisar um investimento de longo prazo.
O diploma prevê um mecanismo de reequilíbrio económico-financeiro. Caso alterações legislativas ou regulamentares afetem o regime de fixação ou atualização das rendas ou outro regime contratual relevante e prejudiquem o equilíbrio económico-financeiro do CIA, o investidor pode ter direito a indemnização nos termos previstos na legislação.
Para projetos imobiliários com horizontes de investimento longos, esta proteção pode assumir particular importância.
E se o investidor não cumprir as condições?
O incumprimento pode levar à resolução do contrato e à perda dos benefícios fiscais.
O impacto pode ser significativo: se o incumprimento ocorrer nos primeiros 10 anos, pode haver lugar ao pagamento de 100% dos benefícios fiscais atribuídos até à resolução. Em períodos posteriores, as percentagens aplicáveis são inferiores, de acordo com a fase do contrato.
Por isso, antes de avançar para um CIA, é fundamental analisar não apenas os benefícios, mas também todas as obrigações associadas.
O que significa esta alteração para o investimento imobiliário?
A entrada em vigor dos CIA representa uma tentativa de aproximar a política fiscal das necessidades do mercado habitacional, criando incentivos para que parte do investimento imobiliário seja direcionado para o arrendamento.
Para investidores e promotores, pode representar uma oportunidade para reavaliar projetos de:
- Construção nova;
- Reabilitação de imóveis;
- Desenvolvimento de projetos destinados ao arrendamento;
- Projetos de maior dimensão;
- Modelos de investimento de longo prazo.
No entanto, a existência de benefícios fiscais não significa automaticamente que um projeto seja rentável. A análise deve considerar o custo de aquisição ou construção, financiamento, localização, procura, renda possível, custos de exploração, fiscalidade e retorno esperado.
Setembro de 2026 pode ser um momento importante para os investidores
Com a produção de efeitos do regime dos CIA marcada para 1 de setembro de 2026, investidores e empresas do setor imobiliário passam a ter um novo instrumento para estruturar determinados projetos de arrendamento habitacional.
O verdadeiro impacto dependerá, naturalmente, da forma como o regime for aplicado e dos projetos que venham a ser enquadrados.
Para quem está a estudar um novo investimento imobiliário, este é um momento adequado para rever a estrutura do projeto e perceber se poderá existir enquadramento nos novos incentivos.
