O pacote fiscal para a habitação em 2026 mexe em três impostos centrais para qualquer investidor: IMI, IMT e IRS sobre mais‑valias, com novas isenções e também alguns custos acrescidos.
IMT em 2026: comprar bem começa aqui
- O Orçamento do Estado 2026 atualizou os escalões de IMT, aumentando o limite de isenção nas aquisições de habitação própria e permanente, o que reduz a fatura inicial em imóveis de menor valor.
- No caso de jovens até 35 anos, a isenção de IMT para a primeira habitação própria e permanente pode ir até valores na ordem dos 330 mil euros, conjugada com isenção de Imposto do Selo e custos de registo em alguns programas.
- Para não residentes, o novo pacote fiscal introduz uma taxa fixa de 7,5% de IMT, que pode ser mitigada se o imóvel for colocado em arrendamento habitacional por um período mínimo, segundo regimes de arrendamento moderado.
Na prática, a forma como estrutura a compra (tipo de comprador, finalidade, localização) pode alterar em milhares de euros a conta de IMT.
IMI: mais pressão nas casas novas, incentivos na habitação acessível
- 2026 traz aumento do valor de construção considerado para cálculo do IMI em casas novas, o que pode subir o imposto anual em imóveis recentes ou de segmento médio/alto.
- Em contrapartida, projetos enquadrados em contratos de investimento para arrendamento habitacional acessível podem beneficiar de isenção de IMI até oito anos e redução de 50% no período remanescente (até um máximo global de 10 anos).
- Mantém‑se a possibilidade de isenção de IMI na habitação própria e permanente em determinadas condições de VPT e rendimento, relevante também para pequenos investidores que avaliam viver num dos imóveis do portefólio.
Para quem investe em arrendamento, o IMI deixa de ser apenas um “custo inevitável” e passa a ser uma variável estratégica que pode ser fortemente reduzida em projetos bem enquadrados.
Mais‑valias em 2026: quando o fisco entra em força (ou não)
- Continuam a aplicar‑se as regras de tributação de mais‑valias em IRS, com possibilidade de isenção quando o valor de realização é reinvestido em nova habitação própria e permanente dentro dos prazos legais.
- O pacote fiscal 2026 introduz um benefício adicional: isenção de IRS sobre mais‑valias na venda de habitações, desde que o valor seja reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas, dentro de parâmetros definidos.
- No caso de investimentos enquadrados em contratos de arrendamento acessível, além da isenção de mais‑valias, podem existir benefícios adicionais como isenções de IMT, IS, IMI e taxa reduzida de IVA em obras.
Para o investidor de longo prazo, isto abre a porta a estratégias de rotação de ativos com menor impacto fiscal, desde que o reinvestimento seja feito no tipo certo de produto.
Os riscos fiscais mais comuns para investidores
- Comprar em nome errado: adquirir em nome pessoal quando faria mais sentido uma sociedade (ou o contrário), com impactos em IMT, IMI, IRS/IRC e transmissão futura.
- Desconhecer regimes especiais: perder isenções por não cumprir requisitos mínimos de afetação ao arrendamento, prazos de reinvestimento ou limites de renda moderada.
- Ignorar o efeito acumulado de IMI, IRS sobre rendas e futuras mais‑valias na rendibilidade líquida do investimento, sobretudo em mercados onde a valorização nominal pode abrandar.
Um imóvel que parece “barato” à entrada pode revelar‑se caro quando se considera toda a carga fiscal ao longo de 10 ou 15 anos.
Como um investidor deve preparar 2026
- Mapear o portefólio e classificar cada imóvel: para vender (aproveitando benefícios de reinvestimento em arrendamento acessível), para arrendar com taxa de IRS potencialmente reduzida, ou para requalificar com IVA e IMI mais favoráveis.
- Antes de comprar, simular três cenários: compra simples; compra com enquadramento em regimes de arrendamento moderado; compra com intenção de revenda e reinvestimento em habitação acessível.
- Trabalhar com consultor imobiliário e fiscalista para documentar bem as despesas e decisões, garantindo acesso a todas as deduções e isenções em IMT, IMI e IRS sobre mais‑valias.
Em 2026, quem dominar a fiscalidade terá vantagem clara sobre quem olha apenas para o preço por metro quadrado.
