Comprar um imóvel em Portugal continua a ser uma opção considerada por muitos investidores estrangeiros. No entanto, em 2026, a fiscalidade associada à aquisição de habitação sofreu uma alteração importante.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduziu uma regra segundo a qual a aquisição de um prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação por um adquirente não residente fica, em determinadas condições, sujeita a uma taxa de IMT de 7,5%, sem aplicação de isenções ou reduções, salvo as exceções previstas na lei.
Esta alteração deve ser considerada por qualquer não residente que esteja a planear comprar um imóvel em Portugal.
O que mudou no IMT para não residentes?
A nova regra estabelece que, quando o adquirente é não residente, a taxa de IMT é, em regra, de 7,5% na aquisição de imóveis urbanos ou frações autónomas destinados exclusivamente a habitação.
Isto significa que a condição de residência fiscal do comprador passa a ter uma importância acrescida na análise do custo fiscal de uma aquisição imobiliária.
A regra, contudo, não é absoluta. A legislação prevê situações em que a taxa de 7,5% pode deixar de ser aplicável.
Quem pode ficar fora da taxa de 7,5%?
O próprio Código do IMT prevê três situações principais.
1. O comprador já é residente fiscal em Portugal
Se o adquirente for considerado residente fiscal em território português, a regra específica dos 7,5% para não residentes não se aplica.
2. O comprador torna-se residente fiscal em Portugal
Também existe uma exceção para quem se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição.
Neste caso, o interessado pode requerer à Autoridade Tributária a anulação do montante correspondente à diferença entre o imposto inicialmente pago e aquele que resultaria da aplicação das taxas gerais.
3. O imóvel é colocado em arrendamento habitacional
Existe ainda uma exceção particularmente relevante para investidores.
O imóvel pode beneficiar da exceção se for destinado a arrendamento para habitação, respeitando os limites de renda definidos no Decreto-Lei n.º 97/2026, no prazo de seis meses após a aquisição.
Além disso, o imóvel deverá permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após a aquisição.
Esta possibilidade pode ser especialmente relevante para investidores estrangeiros que pretendam adquirir imóveis em Portugal para gerar rendimento através do arrendamento.
Um exemplo prático
Imagine um investidor não residente que compra uma habitação em Portugal por 300.000 €.
Se a aquisição estiver abrangida pela regra específica dos 7,5%, o IMT correspondente seria, numa simplificação meramente ilustrativa:
300.000 € × 7,5% = 22.500 €
Este valor representa uma componente fiscal relevante no custo total do investimento.
No entanto, a situação concreta deve ser analisada tendo em conta o tipo de imóvel, o valor tributável, a situação fiscal do comprador e, sobretudo, se existe alguma das exceções previstas na lei.
Importante: este exemplo é meramente ilustrativo. O IMT efetivamente devido depende do enquadramento concreto da aquisição e das regras fiscais aplicáveis.
Comprar para viver ou comprar para investir?
A alteração torna ainda mais importante distinguir entre diferentes objetivos de aquisição.
Um comprador não residente que adquira um imóvel para utilização pessoal deve analisar o impacto da taxa de 7,5%.
Já um investidor que pretenda adquirir o imóvel para arrendamento habitacional poderá enquadrar-se na exceção prevista na lei, desde que cumpra todas as condições e prazos.
Isto significa que a estratégia de utilização do imóvel pode ter consequências fiscais relevantes.
Antes de avançar para uma aquisição, deve ser feita uma análise que considere:
- Residência fiscal do comprador;
- Valor de aquisição;
- Tipo de imóvel;
- Finalidade da aquisição;
- Possibilidade de arrendamento;
- Valor da renda;
- Prazo para colocação no mercado de arrendamento;
- Obrigações de manutenção do arrendamento;
- IMT e restantes custos de aquisição.
O que acontece se o imóvel for colocado em arrendamento?
A exceção não significa simplesmente comprar o imóvel e colocá-lo no mercado quando for conveniente.
A legislação estabelece condições concretas.
O imóvel deve ser destinado ao arrendamento habitacional dentro de seis meses após a aquisição e deve permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
Por isso, o investidor deve avaliar previamente se o projeto de arrendamento é efetivamente viável.
Uma decisão tomada apenas com base na possibilidade de recuperar parte do IMT pode não ser suficiente. É necessário analisar a rentabilidade global do investimento.
Esta alteração afeta o investimento estrangeiro em Portugal?
A alteração introduz uma nova variável na análise dos investimentos imobiliários realizados por não residentes.
Portugal continua a apresentar oportunidades no setor imobiliário, mas o cálculo do retorno de um investimento deve agora considerar cuidadosamente o enquadramento fiscal aplicável à aquisição.
Para investidores estrangeiros, torna-se especialmente importante comparar diferentes estratégias:
Aquisição para utilização própria
vs.
Aquisição para arrendamento habitacional
vs.
Aquisição através de uma estrutura empresarial ou veículo de investimento
Cada uma pode apresentar diferentes implicações fiscais, jurídicas e financeiras.
Uma decisão imobiliária deve começar antes da escritura
O IMT é apenas uma das componentes do custo de aquisição de um imóvel.
Um investidor deve considerar também:
- Preço do imóvel;
- IMT;
- Imposto do Selo;
- Custos de financiamento;
- Custos bancários;
- Custos de escritura e registo;
- Obras e remodelações;
- IMI;
- Seguros;
- Gestão do imóvel;
- Tributação dos rendimentos;
- Eventuais mais-valias futuras.
Por isso, a análise do investimento deve ser feita sobre o custo total e o retorno esperado, e não apenas sobre o preço anunciado do imóvel.
O que devem fazer os investidores não residentes?
Para quem está a planear uma aquisição imobiliária em Portugal, o primeiro passo deve ser perceber exatamente qual é o enquadramento fiscal aplicável antes de assinar o negócio.
A diferença entre comprar para habitação própria, comprar para arrendamento ou alterar a residência fiscal pode ter um impacto significativo na tributação.
A nova regra dos 7,5% reforça, assim, a importância de planear a aquisição com antecedência.
Conclusão
A introdução da taxa de 7,5% de IMT para determinadas aquisições de habitação por não residentes representa uma alteração relevante para o investimento imobiliário em Portugal.
Ao mesmo tempo, o legislador criou exceções, nomeadamente para situações em que o comprador passa a ser residente fiscal em Portugal ou em que o imóvel é colocado em arrendamento habitacional dentro das condições legalmente previstas.
Para um investidor, a questão já não é apenas “quanto custa o imóvel?”, mas também “qual é a melhor forma de estruturar este investimento?”
