O Orçamento do Estado para 2026 trouxe um pacote robusto de medidas para responder à crise da habitação – e, ao mesmo tempo, redesenhou o mapa fiscal para quem compra, vende ou investe em arrendamento. Entre investimento público, benefícios fiscais e revisão de regras, estamos a falar de 930 milhões de euros destinados à promoção e reabilitação de habitação num único ano. Para o investidor, o desafio é perceber o que muda na prática.
1. 930M€ para habitação: mais oferta… e mais concorrência
O Estado compromete-se a disponibilizar cerca de 59 mil novas casas até 2030, com 33 mil financiadas pelo PRR e 12 mil através de um novo Programa de Apoio ao Arrendamento. Só em 2026, estão previstos 930M€ para promoção e reabilitação, com forte mobilização de património público (imóveis e terrenos estatais) para projetos habitacionais.
Para o investidor privado, isto significa:
- Mais projetos públicos e parcerias público-privadas a entrar no mercado, sobretudo em habitação acessível.
- Possível alívio gradual da pressão sobre preços em alguns segmentos, mas também maior exigência na qualidade e preço dos imóveis “tradicionais”.
2. IVA a 6% na construção e reabilitação: quem pode beneficiar?
Uma das medidas mais faladas é a descida do IVA para 6% na construção de habitação para venda até 648.000€ ou para arrendamento com renda até 2.300€/mês. Este IVA reduzido aplica-se a empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a:
- Habitação própria e permanente até ao limite de valor definido.
- Arrendamento habitacional com rendas “moderadas” até 2.300€/mês.
Na prática, isto pode significar:
- Menor custo total de obra para quem constrói para vender ou arrendar dentro destes parâmetros.
- Maior viabilidade de projetos de reabilitação em centros urbanos, desde que bem enquadrados nos limites de preço e renda.
Atenção: há regras e prazos a cumprir, e o impacto mais visível pode ser sentido a partir de 2027, devido a atrasos administrativos e de licenciamento.
3. IMT: isenção mais alargada para quem compra casa
Os escalões de IMT são atualizados, elevando a isenção para compras até 106.346€ em habitação própria e permanente. Embora este valor cubra principalmente imóveis em zonas menos pressionadas, é um alívio importante para:
- Jovens e famílias que compram primeira casa em mercados secundários.
- Investidores que trabalham em segmentos de preço mais baixo, onde a rotação e procura são constantes.
Em paralelo, outras medidas complementares, como isenções em projetos de habitação a custos controlados ou arrendamento acessível, podem aplicar-se em contextos específicos.
4. IRS sobre rendas: taxa reduzida para contratos até 2.300€/mês
No domínio do arrendamento, a mudança mais relevante é a redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais, que passa de 25% para 10% em contratos com renda até 2.300€/mês. Esta medida é reforçada por um choque fiscal adicional que clarifica a tributação:
- Taxa autónoma de 10% para rendas até 2.300€, alinhada com o conceito de renda moderada (cerca de 2,5 vezes o salário mínimo).
- Para senhorios em IRC ou trabalhadores independentes em contabilidade organizada, o imposto incide apenas sobre 50% das receitas de rendas moderadas.
Resultado direto: para quem tem ou quer construir carteira de arrendamento habitacional “dentro das regras”, a rentabilidade líquida sobe de forma significativa.
5. Terrenos e revisão de PDM: mais solo disponível para habitação
O OE 2026 incentiva também a revisão dos Planos Diretores Municipais para facilitar a reclassificação de solos e mobilizar terrenos para habitação. Em articulação com a nova Lei dos Solos, isto permite:
- Transformar terrenos rústicos em urbanos para habitação, desde que uma parte significativa da área construída seja destinada a habitação acessível ou a custos controlados.
- Criar novas oportunidades para proprietários de terrenos bem localizados, que até agora eram pouco rentáveis.
Ao mesmo tempo, o pacote fiscal prevê isenções de IMT, IMI e Imposto do Selo em aquisições e projetos orientados para arrendamento habitacional com rendas moderadas, bem como isenção de mais-valias reinvestidas neste tipo de imóveis.
O que muda, na prática, para quem compra, vende ou investe?
Juntando todas estas peças, o quadro é claro:
- Comprar primeira casa fica ligeiramente mais acessível em alguns segmentos, via IMT e deduções de IRS no arrendamento.
- Investir em arrendamento habitacional com rendas até 2.300€/mês passa a ter um enquadramento fiscal muito mais favorável, tanto em IRS como em IVA.
- Projetos de construção e reabilitação orientados para habitação acessível ganham terreno, especialmente quando combinam IVA reduzido, isenções de IMT/IMI e benefícios nas mais-valias reinvestidas.
Para quem está no terreno – seja comprador, investidor ou proprietário que pensa reabilitar – 2026 não é um ano para decidir “de ouvido”. É um ano para planear com números: simular impostos, analisar rendibilidades líquidas e cruzar localização, segmento e incentivos fiscais.
Próximo passo para o leitor
Na prática, cada caso é um caso: um T2 para arrendar num centro urbano não é o mesmo que um prédio para reabilitação total ou um terreno rústico com potencial de reclassificação. Se está a pensar dar um passo – comprar, vender, arrendar ou reabilitar – vale a pena olhar para estas 5 mudanças fiscais com detalhe aplicado ao seu imóvel e ao seu perfil de investimento.
