As heranças são, muitas vezes, motivo de conflitos familiares, sobretudo quando incluem imóveis. Em Portugal, existem milhares de casas que permanecem anos sem utilização porque os herdeiros não conseguem chegar a acordo sobre a sua venda ou partilha.
Em julho de 2026, a Assembleia da República aprovou um novo regime que pretende desbloquear estas situações, permitindo que, em determinadas circunstâncias, um único herdeiro possa iniciar judicialmente o processo de venda de um imóvel pertencente a uma herança indivisa. O objetivo é reduzir impasses, acelerar os processos sucessórios e colocar mais imóveis no mercado.
Mas afinal, o que muda na prática?
Como funciona atualmente a venda de uma casa herdada?
Quando uma pessoa falece e existem vários herdeiros, os bens passam a integrar uma herança indivisa até que seja feita a respetiva partilha.
Enquanto essa partilha não acontece:
- Nenhum herdeiro é proprietário exclusivo da casa;
- As decisões sobre a venda do imóvel dependem, regra geral, do acordo entre todos os herdeiros;
- Se existir desacordo, o processo pode arrastar-se durante vários anos através de inventários ou ações judiciais.
Esta realidade tem levado a que milhares de imóveis permaneçam vazios ou degradados, sem possibilidade de venda.
O que muda com a nova lei?
O novo regime cria um Processo Especial de Venda de Imóvel Integrado em Herança Indivisa, permitindo que, em determinadas situações, um único herdeiro possa desencadear judicialmente o processo de venda do imóvel, mesmo sem o consentimento dos restantes.
É importante esclarecer um ponto essencial:
A nova lei não permite que um herdeiro venda diretamente a casa sozinho.
O que passa a existir é um mecanismo judicial específico para desbloquear situações em que a falta de acordo impede a venda durante anos.
Em que situações poderá avançar o processo?
Segundo o diploma aprovado, o processo poderá ser iniciado quando:
- a herança continua indivisa;
- não existe acordo entre os herdeiros;
- se verificam os requisitos previstos na nova legislação, incluindo, em muitos casos, o decurso de dois anos após a abertura da sucessão quando não exista processo de inventário em curso.
Se já existir um processo de inventário, esse prazo poderá não ser necessário.
Como será determinada a venda?
O novo processo prevê várias garantias para proteger todos os herdeiros.
Entre elas:
- avaliação do imóvel por critérios objetivos;
- possibilidade de os restantes herdeiros apresentarem avaliações alternativas;
- fixação do valor de venda pelo tribunal quando não exista acordo;
- venda, em regra, através de leilão eletrónico;
- direito dos restantes herdeiros adquirirem o imóvel nas condições legalmente previstas, evitando que seja vendido a terceiros se pretenderem ficar com ele.
Existem exceções?
Sim.
O novo regime prevê diversas salvaguardas.
Entre as principais exceções encontram-se:
- imóveis que constituam casa de morada de família, salvo nas situações previstas na lei;
- heranças em situação de insolvência;
- imóveis penhorados;
- situações que envolvam herdeiros incapazes ou em parte incerta, que exigem intervenção judicial e outras garantias legais.
Porque foi criada esta medida?
Segundo o Governo, existem milhares de imóveis que permanecem bloqueados devido a conflitos entre herdeiros.
Ao criar um mecanismo mais célere para resolver estes impasses, pretende-se:
- aumentar a oferta de habitação disponível;
- evitar a degradação de imóveis desocupados;
- reduzir conflitos familiares prolongados;
- acelerar processos sucessórios;
- facilitar a circulação de imóveis no mercado.
O que significa isto para quem herdou uma casa?
Se faz parte de uma herança onde não existe consenso entre os herdeiros, é importante conhecer estas alterações.
Embora continue a privilegiar-se o acordo entre todas as partes, a nova legislação cria uma alternativa para situações em que esse entendimento nunca é alcançado.
Cada caso possui particularidades jurídicas próprias, pelo que é aconselhável procurar apoio especializado antes de tomar qualquer decisão sobre a venda de um imóvel herdado.
Como uma imobiliária pode ajudar?
Independentemente das alterações legislativas, vender um imóvel herdado exige planeamento e acompanhamento profissional.
Uma imobiliária pode apoiar em várias fases do processo, nomeadamente:
- avaliação do valor de mercado do imóvel;
- definição da melhor estratégia de venda;
- promoção e divulgação do imóvel;
- acompanhamento de compradores;
- articulação com advogados, solicitadores e restantes intervenientes.
Quando existe diálogo entre os herdeiros, uma mediação profissional pode também facilitar a obtenção de um acordo e acelerar todo o processo.
Conclusão
A aprovação do novo regime das heranças representa uma das alterações mais relevantes dos últimos anos no direito sucessório português.
Apesar de continuar a não ser possível um herdeiro vender livremente uma casa sem qualquer controlo, passa a existir um mecanismo judicial destinado a ultrapassar bloqueios que, durante anos, impediram a venda de muitos imóveis.
Para quem possui uma casa herdada ou pretende vender um imóvel integrado numa herança indivisa, conhecer estas novas regras pode fazer toda a diferença na gestão do património e na tomada de decisões.
